– Pembagian Bersama Hak atas Tanah

⚖️ A. PENGERTIAN PEMBAGIAN HAK BERSAMA

Pembagian hak bersama adalah bentuk peralihan hak atas tanah yang semula dimiliki secara bersama oleh dua orang atau lebih, kemudian dibagi secara hukum dan administratif menjadi bagian-bagian tertentu sehingga masing-masing pihak mendapatkan hak atas bagian tanah secara terpisah.

📌 Sering terjadi dalam:

• Pembagian warisan

• Perceraian (pembagian harta bersama)

• Pemisahan kepemilikan karena perjanjian pemilik bersama

📚 B. DASAR HUKUM

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA)

   • Pasal 21–28: Mengatur hak milik dan kepemilikan bersama.

2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

   • Pasal 34–39: Pendaftaran pemisahan hak dan peralihan karena pembagian.

3. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 16 Tahun 2021

   • Tata cara pemisahan bidang dan balik nama karena pembagian hak.

4. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer)

   • Pasal 1023–1030: Mengatur pemisahan dan pembagian harta bersama.

5. PMA/KaBPN No. 3 Tahun 1997

   • Pasal 98–111: Pembagian warisan dan pendaftaran waris.

🏷️ C. PEMBAGIAN HAK BERSAMA ATAS TANAH YANG SUDAH BERSERTIPIKAT

✅ Contoh Kasus:

• Sertipikat atas nama dua orang atau lebih (suami-istri, saudara, ahli waris)

• Ingin membagi tanah agar menjadi hak masing-masing secara terpisah

📝 Prosedur:

1. Pembuatan Kesepakatan atau Akta Pembagian

   • Jika bukan warisan → buat Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) oleh PPAT

   • Jika warisan → buat Akta Pembagian Hak Waris (APHW) oleh Notaris

2. Pemetaan Ulang dan Pemisahan Bidang

   • Ajukan permohonan split bidang ke BPN

   • Dilakukan pengukuran dan penerbitan Surat Ukur masing-masing

3. Balik Nama dan Penerbitan Sertipikat Baru

   • Masing-masing pihak mendapatkan sertipikat atas bagian miliknya

4. Pajak

   • Jika hanya pembagian: tidak dikenakan pajak

   • Jika terjadi jual beli atau kompensasi: wajib bayar BPHTB & PPh

🏷️ D. PEMBAGIAN HAK BERSAMA ATAS TANAH GIRIK (BELUM BERSERTIPIKAT)

✅ Karakteristik:

• Belum terdaftar di BPN

• Masih berbentuk surat girik atau Letter C

📝 Prosedur:

1. Pembuatan Kesepakatan atau Surat Pembagian

   • Dapat dibuat secara bawah tangan atau notariil

   • Dilampiri:

     • Surat Girik Asli

     • Riwayat tanah dari kelurahan

     • Surat tidak sengketa & persetujuan semua pihak

2. Pengukuran dan Pemisahan Bidang

   • Ajukan permohonan pengukuran ke Kantor Pertanahan

   • Diterbitkan Surat Ukur atas masing-masing bagian

3. Konversi dan Sertipikasi

   • Ajukan permohonan pendaftaran pertama kali ke BPN atas nama masing-masing pihak

   • Diterbitkan SHM atau HGB untuk masing-masing bidang

🧾 E. PENJELASAN APHB DAN APHW

✅ 1. Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) – oleh PPAT

• Digunakan untuk pembagian tanah bersertipikat yang dimiliki bersama bukan karena warisan.

• Dibuat berdasarkan kesepakatan para pemilik bersama.

• Menjadi dasar permohonan split bidang dan penerbitan sertipikat baru.

📚 Dasar hukum:

• Pasal 37 PP No. 24/1997

• Permen ATR/BPN No. 16/2021

✅ 2. Akta Pembagian Hak Waris (APHW) – oleh Notaris

• Digunakan untuk pembagian tanah warisan, baik yang sudah atau belum bersertipikat.

• Menegaskan pembagian warisan di antara ahli waris secara tertulis dan disepakati bersama.

• Dapat menjadi dasar balik nama waris ke BPN.

📚 Dasar hukum:

• Pasal 111 PMA/KaBPN No. 3/1997

• Pasal 1868 KUHPerdata

💰 F. PAJAK DAN BIAYA

⚠️ G. CATATAN PENTING

• Pembagian hak bersama hanya sah bila disepakati semua pihak.

• APHB dan APHW harus dibuat oleh pejabat berwenang dan diikuti proses administratif di BPN.

• Untuk tanah girik, pembagian harus dilanjutkan dengan konversi ke sertipikat agar memiliki kekuatan hukum.

• Bila terjadi konflik antar pihak, penyelesaian hanya dapat dilakukan melalui penetapan pengadilan.

Anda ingin Layanan Hukum Advokat (Pengacara), Notaris (Mitra), PPAT (Mitra), Konsultan Pajak (Mitra), Ahli Sosial Media Bisnis berpengalaman dari kami ?

SEGERA HUBUNGI KAMI !

Hubungi kami :
⭐WA 1 : 082190065004
⭐WA 2 : 082129831227
⭐WA 3 : 081272428726
⭐Telp : 021 2222 8610
⭐Web : www.HVBI.co.id

Simpan dan Bagikan jika dirasa bermanfaat.

Ttd
Manajemen HVBI Law Office

I