– Jual Beli Tanah

⚖️ A. PENGERTIAN PERALIHAN HAK JUAL BELI

Peralihan hak melalui jual beli adalah proses hukum di mana hak atas tanah atau bangunan berpindah dari pemilik lama (penjual) kepada pihak baru (pembeli) berdasarkan kesepakatan jual beli yang sah.
Proses ini dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan agar memperoleh kekuatan hukum terhadap pihak ketiga.

📚 B. DASAR HUKUM

1. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA)

   • Pasal 26 ayat (1): Peralihan hak atas tanah hanya sah apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

   • Pasal 37 ayat (1): Setiap peralihan hak harus didaftarkan agar memiliki kekuatan hukum terhadap pihak ketiga.

3. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah

   • Mengatur tata cara balik nama akibat jual beli.

4. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)

   • Pasal 1457: Jual beli adalah perjanjian di mana penjual menyerahkan barang dan pembeli membayar harganya.

5. PP No. 24 Tahun 1997 & UUPA Pasal 3

   • Memberi dasar hukum pengakuan tanah adat atau girik untuk didaftarkan menjadi hak atas tanah (konversi).

📝 C. PROSEDUR PERALIHAN HAK ATAS TANAH BERSERTIPIKAT

1. Pemeriksaan Sertipikat

   • Cek keaslian dan status hukum di BPN.

2. Pelunasan Pajak

   • Penjual: PPh Final 2,5%

   • Pembeli: BPHTB 5% (setelah dikurangi NJOPTKP)

3. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

   • Dibuat oleh PPAT, dihadiri kedua belah pihak.

4. Pendaftaran Balik Nama

   • AJB dan dokumen pendukung didaftarkan ke BPN.

   • BPN menerbitkan sertipikat baru atas nama pembeli.

🏷️ D. PERALIHAN HAK MELALUI JUAL BELI ATAS TANAH GIRIK

1. Pengertian

Tanah girik adalah tanah adat atau tanah yang belum didaftarkan ke BPN dan belum memiliki sertipikat hak atas tanah (SHM/HGB). Meskipun demikian, tanah ini masih dapat diperjualbelikan secara sah secara perdata.

2. Prosedur Jual Beli Tanah Girik

• Dilakukan dengan akta notaris atau akta PPAT, disertai dokumen:

  • Surat Girik Asli

  • Surat Riwayat Tanah dan Tidak Sengketa dari Kelurahan

  • Surat Keterangan Waris (jika pewaris telah meninggal)

  • Persetujuan ahli waris (jika belum dibalik nama)

• AJB tersebut tidak dapat didaftarkan ke BPN sebelum tanah dikonversi menjadi hak atas tanah.

3. Pendaftaran Awal (Konversi) ke SHM/HGB

• Dilakukan oleh pembeli setelah transaksi.

• Proses meliputi:

  • Pengukuran tanah oleh BPN

  • Pengumuman di Kelurahan (30 hari)

  • Pemeriksaan fisik dan yuridis

  • Penerbitan sertipikat (SHM/HGB) atas nama pembeli

💰 E. BIAYA YANG DITIMBULKAN

⚠️ F. CATATAN PENTING

• Jual beli tanah hanya sah dan berkekuatan hukum jika dilakukan di hadapan PPAT.

• Jual beli hanya dengan materai atau saksi tidak sah untuk didaftarkan ke BPN dan berisiko tinggi.

• Jual beli tanah girik harus segera diikuti dengan konversi menjadi SHM/HGB agar pembeli mendapatkan perlindungan hukum penuh atas kepemilikannya.

• Pastikan tanah girik tidak dalam sengketa dan memiliki riwayat kepemilikan yang jelas.

Syarat Kelengkapan Pembuatan Akta Jual Beli dan Balik Nama:

1. Asli Sertifikat
2. Foto/Fc PBB tahun terakhir (Tunggakan PBB harus Lunas)
3. Foto/Fc KTP Pemilik Sertifikat / Penjual, KTP Suami/Istri Penjual, KK Penjual, NPWP Penjual, Surat Nikah/Akta Perkawinan Penjual
4. Foto/Fc KTP Penerima Hibah, NPWP Pembeli
5. Asli Bukti Pembayaran Pajak Penjual (PPH 2,5%) dan Validasi 
6. Asli Bukti Pembayaran Pajak Pembeli (BPHTB 5%)  dan Validasi
7. Asli Akta Jual Beli PPAT
8. Formulir Permohonan BPN
9. Asli Surat Penerima Kuasa

Anda ingin Layanan Hukum Advokat (Pengacara), Notaris (Mitra), PPAT (Mitra), Konsultan Pajak (Mitra), Ahli Sosial Media Bisnis berpengalaman dari kami ?

SEGERA HUBUNGI KAMI !

Hubungi kami :
⭐WA 1 : 082190065004
⭐WA 2 : 082129831227
⭐WA 3 : 081272428726
⭐Telp : 021 2222 8610
⭐Web : www.HVBI.co.id

Simpan dan Bagikan jika dirasa bermanfaat.

Ttd
Manajemen HVBI Law Office