– Hapusnya Hak Tanggungan / Roya Hak atas Tanah

⚖️ A. PENGERTIAN HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN (ROYA)

Roya adalah tindakan penghapusan pencatatan Hak Tanggungan dari Buku Tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah oleh Kantor Pertanahan, karena utang yang dijamin telah lunas atau dibebaskan.

➡️ Dengan dilakukannya roya, tanah yang sebelumnya dijaminkan ke bank atau lembaga keuangan kembali bersih dari beban hak tanggungan, dan pemilik bebas mempergunakan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut.

📚 B. DASAR HUKUM

1. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

   • Pasal 18 ayat (1) dan (3): Mengatur sebab-sebab hapusnya Hak Tanggungan dan tata cara pencatatan roya

2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

   • Pasal 32 ayat (1)–(2): Mengenai penghapusan Hak Tanggungan dalam buku tanah

3. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 16 Tahun 2021

   • Tentang Tata Cara Pelayanan Pendaftaran Tanah, termasuk proses roya secara elektronik

📝 C. SEBAB HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN

Menurut Pasal 18 UU Hak Tanggungan, hak tanggungan hapus karena:

1. Hutang yang dijamin telah lunas atau dibebaskan

2. Jangka waktu perjanjian pokok berakhir

3. Pelepasan hak atas tanah oleh pemilik

4. Tanahnya musnah

5. Putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (inkracht)

👉 Namun, penghapusan pencatatan (roya) baru dapat dilakukan jika ada permintaan tertulis dari kreditur (penerima hak tanggungan).

📂 D. DOKUMEN YANG DIPERLUKAN UNTUK ROYA

1. Surat Pernyataan Roya dari kreditur (bank/lembaga pembiayaan)

2. Asli Sertipikat Hak Atas Tanah yang dibebani hak tanggungan

3. Asli Sertipikat Hak Tanggungan (SHT)

4. Fotokopi identitas pemohon/pemilik tanah

5. Surat Kuasa, jika dikuasakan

6. Formulir permohonan ke BPN

🔁 E. PROSEDUR ROYA DI KANTOR PERTANAHAN

1. Permohonan roya diajukan ke Kantor Pertanahan oleh pemilik tanah atau pihak yang dikuasakan

2. Dokumen diverifikasi oleh petugas

3. BPN melakukan pencoretan beban Hak Tanggungan dari:

   • Buku Tanah

   • Sertipikat Hak Atas Tanah

4. Sertipikat dikembalikan kepada pemilik tanah dalam keadaan bersih dari catatan Hak Tanggungan

⏱️ F. JANGKA WAKTU PELAYANAN

Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN No. 16 Tahun 2021, waktu penyelesaian roya adalah:

• 3–5 hari kerja sejak permohonan diterima secara lengkap.

💰 G. BIAYA ROYA

Berdasarkan PP No. 128 Tahun 2015 tentang PNBP, roya tidak dipungut biaya (Rp 0) jika:

• Jumlah Hak Tanggungan yang dihapuskan maksimal 1 (satu)

Jika lebih dari 1 Hak Tanggungan, maka:

• Dikenakan biaya Rp 50.000 per bidang tambahan

📌 H. AKIBAT HUKUM SETELAH ROYA

1. Tanah tidak lagi menjadi jaminan utang

2. Bebas dialihkan, dijual, atau dijaminkan kembali

3. Menjadi syarat wajib sebelum transaksi baru (jual beli, hibah, atau HT baru)

4. Jika tidak dilakukan, data di BPN tetap mencatat adanya beban HT, meski utangnya sudah lunas

📝 CONTOH KASUS

Seorang nasabah telah melunasi pinjaman rumah kepada bank. Sertipikat rumah yang sebelumnya dijaminkan dengan Hak Tanggungan diambil dari bank, disertai surat keterangan lunas dan pernyataan roya dari bank. Nasabah mengajukan permohonan roya ke BPN. Setelah 5 hari, sertipikat dikembalikan tanpa catatan Hak Tanggungan. Tanah kini bersih dan dapat dijual atau diagunkan kembali.

Anda ingin Layanan Hukum Advokat (Pengacara), Notaris (Mitra), PPAT (Mitra), Konsultan Pajak (Mitra), Ahli Sosial Media Bisnis berpengalaman dari kami ?

SEGERA HUBUNGI KAMI !

Hubungi kami :
⭐WA 1 : 082190065004
⭐WA 2 : 082129831227
⭐WA 3 : 081272428726
⭐Telp : 021 2222 8610
⭐Web : www.HVBI.co.id

Simpan dan Bagikan jika dirasa bermanfaat.

Ttd
Manajemen HVBI Law Office

VBI