– Pembaharuan Hak atas Tanah

Pembaharuan Hak atas Tanah adalah penambahan jangka waktu berlakunya Hak atas Tanah setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir.

Pembaharuan hak adalah pemberian hak yang sama kepada pemegang hak atas tanah yang telah dimilikinya dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai sesudah jangka waktu hak tersebut atau perpanjangannya habis.

Hak Guna Usaha (HGU)

HGU merupakan salah satu hak atas tanah, yang memberikan pemegangnya hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu maksimal 35 tahun dan diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, serta dapat diperbarui untuk jangka waktu maksimal 35 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

HGU diberikan kepada:

1. Warga Negara Indonesia; dan
2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Tanah yang dapat diberikan dengan HGU meliputi:

1. Tanah negara, yang diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang (“Menteri ATR”); dan
2. Tanah hak pengelolaan, yang diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri ATR berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.

Keputusan pemberian HGU dapat dibuat secara elektronik. Selain itu, pemberian HGU wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran ini penting sebab HGU terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan. Nantinya pemegang HGU akan diberikan sertipikat hak atas tanah sebagai tanda bukti hak.

Perpanjangan dan Pembaruan HGU

Perpanjangan HGU adalah penambahan jangka waktu berlakunya HGU tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut. Sedangkan pembaruan HGU adalah penambahan jangka waktu berlakunya HGU setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir.

HGU di atas tanah negara dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak, apabila memenuhi syarat:

1. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
4. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
5. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Sedangkan bagi HGU di atas tanah hak pengelolaan, selain harus memenuhi syarat-syarat di atas, harus pula mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan agar dapat diperpanjang atau diperbarui.

Permohonan perpanjangan jangka waktu HGU dapat diajukan setelah usia tanaman atau usaha lainnya efektif atau maksimal sebelum berakhirnya jangka waktu HGU. Sedangkan permohonan pembaruan HGU diajukan maksimal 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu HGU.

Khusus HGU di atas tanah hak pengelolaan, jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapat diberikan apabila tanahnya telah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Sama halnya dengan pemberian HGU, perpanjangan atau pembaruan HGU juga wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

Jangka Waktu Pembaruan HGU Habis, Bisakah Diperpanjang?

Pasal 80 ayat (1), (3) dan (4) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah(“Permen ATR/Kepala BPN 18/2021”) mengatur dimungkinkannya pemberian kembali HGU oleh Menteri ATR kepada bekas pemegang HGU berdasarkan hasil penelitian oleh Kepala Kantor Pertanahan ketika HGU akan berakhir 1 siklus. Dalam hal ini, bekas pemegang hak dapat mengajukan permohonan pemberian kembali HGU setelah jangka waktu HGU berakhir.

Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan masa berlaku HGB paling lama 30 tahun. Pengertian HGB ini tercantum dalam Pasal 35 Ayat 1 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Karena sertifikat HGB memiliki masa berlaku yang terbatas 30 tahun, maka pemegang HGB harus melakukan perpanjangan atau pembaharuan HGB sebelum masa berlakunya habis.

Secara umum, HGB berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang memiliki masa berlaku seumur hidup. Pemegang SHM memiliki hak pengelolaan tanah dan bangunan yang ada di atasnya, sedangkan pemegang HGB hanya memiliki hak atas bangunan yang berada di atas tanah yang bukan miliknya. 

Pemegang HGB juga harus membayar iuran tahunan kepada pemberi HGB, yaitu negara atau pemegang hak pengelolaan. Biasanya, Iuran tahunan ini berfungsi sebagai kompensasi atas penggunaan tanah yang bukan miliknya.

Perbedaan Perpanjangan dan Pembaharuan HGB

Perpanjangan dan pembaharuan HGB adalah dua hal yang berbeda, meskipun keduanya memiliki tujuan yang sama yaitu untuk memperpanjang masa berlaku HGB. Perpanjangan HGB merupakan proses tambah jangka waktu masa berlakunya HGB tanpa sedikitpun mengganti syarat yang berada di dalam kontrak hak tersebut. Sedangkan pembaharuan HGB merupakan proses tambah jangka waktu berlakunya HGB setelah masa waktu kontrak berakhir atau sebelum masa waktu perpanjangannya telah berakhir.

Perpanjangan dan pembaharuan HGB tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah.

Menurut PP ini, HGB sangat mungkin untuk Anda perpanjang kontraknya untuk masa waktu hingga 20 tahun paling lama. Kemudian, Anda juga dapat perbarui kembali kontrak tersebut hingga mencapai waktu maksimal 30 tahun. Jadi, jika di total, masa berlaku HGB dapat mencapai hingga 80 tahun.

Perpanjangan HGB dapat dilakukan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum masa berlakunya habis. Sedangkan pembaharuan HGB dapat dilakukan setelah masa berlaku HGB berakhir atau sebelum masa berlaku perpanjangannya berakhir. 

Prosedur Perpanjangan dan Pembaharuan HGB

Prosedur perpanjangan dan pembaharuan HGB harus melalui proses administrasi yang pemerintah telah tentukan. Berikut proses perpanjangan dan pembaharuan HGB:

• Pemegang HGB mengajukan permohonan perpanjangan atau pembaharuan HGB kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
• Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota melakukan verifikasi dan validasi terhadap permohonan tersebut, termasuk menguji persetujuan dari pemberi HGB.
• Jika permohonan diterima, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menerbitkan surat keputusan tentang perpanjangan atau pembaharuan HGB.
• Pemegang HGB membayar biaya perpanjangan atau pembaharuan HGB sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
• Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota melakukan pendaftaran ulang HGB dan menerbitkan sertifikat HGB yang baru.

Hak Pakai

Hak pakai merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.

Dijelaskan dalam Pasal 52 UUPA, Hak Pakai di atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan dengan jangka waktu diberikan untuk paling lama 30 tahun. Akan tetapi bisa diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Nanti, setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, maka lahan hak pakai kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan. Di sisi lain, Hak Pakai di atas tanah Hak Milik diberikan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik. Sedangkan untuk Hak pakai yang diberikan selama dipergunakan, tentu tidak memiliki batas waktu. Asalkan tetap mempergunakan dan memanfaatkan tanahnya.

Perpanjangan dan Pembaruan Hak Pakai

Seperti tertulis dalam Pasal 55, Hak Pakai di atas tanah negara dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak apabila memenuhi syarat: Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak; Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak; Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Sementara untuk Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan, bisa diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak pakai. Tentunya juga harus memenuhi persyaratan di atas dan mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.

Sedangkan untuk Hak Pakai di atas tanah Hak Milik, berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak dapat diperbarui dengan pemberian hak pakai baru. Melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan hak tersebut harus didaftarkan di Kantor Pertanahan. Meski begitu, pemegang Hak Pakai juga harus mengetahui ketentuan batas waktu pengajuan untuk perpanjangan dan pembaruan. Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 56, pengajuan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai dapat dilakukan setelah tanah sudah digunakan dan dimanfaatkan atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu.

Sedangkan untuk permohonan pembaruan Hak Pakai diajukan paling lama 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu. Khusus untuk Hak Pakai di atas tanah Hak pengelolaan, maka jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapat diberikan apabila tanah telah digunakan dan dimanfaatkan.

Anda ingin Layanan Hukum Advokat (Pengacara), Notaris (Mitra), PPAT (Mitra), Konsultan Pajak (Mitra), Ahli Sosial Media Bisnis berpengalaman dari kami ?

SEGERA HUBUNGI KAMI !

Hubungi kami :
⭐WA 1 : 082190065004
⭐WA 2 : 082129831227
⭐WA 3 : 081272428726
⭐Telp : 021 2222 8610
⭐Web : www.HVBI.co.id

Simpan dan Bagikan jika dirasa bermanfaat.

Ttd
Manajemen HVBI Law Office