– Pendaftaran Sertipikat Tanah Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

⚖️ A. PENGERTIAN SHMSRS

Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) adalah sertifikat hak atas satuan unit (unit apartemen atau rusun) yang dimiliki secara pribadi oleh seseorang atau badan hukum, yang berdiri di atas tanah bersama.

➡️ SHMSRS hanya dapat diberikan kepada:

• Warga Negara Indonesia

• Badan hukum Indonesia yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai pemilik rumah susun

📚 B. DASAR HUKUM

1. Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

2. Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun

3. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

4. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik

5. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pelayanan Pendaftaran Tanah

🧱 C. UNSUR PEMBENTUK SHMSRS

1. Satuan rumah susun (unit hunian)

2. Tanah bersama (tanah tempat bangunan berdiri)

3. Bagian bersama, seperti koridor, taman, tangga

4. Benda bersama, seperti lift, pompa, genset

📝 Sertifikat SHMSRS mencantumkan:
➡️ Nomor unit, luas unit, luas bagian bersama, hak atas tanah bersama, dan gambar denah unit

📂 D. SYARAT PENDAFTARAN SHMSRS

1. Dokumen perizinan pembangunan rumah susun (IMB/PBG, SLF, dsb.)

2. Sertifikat induk tanah:

   • SHM (jika akan dibuat SHMSRS)

   • HGB atas nama badan hukum pengembang

3. Akta Pemisahan (Strata Title) yang dibuat oleh notaris

4. Salinan denah masing-masing unit dan gambar teknis

5. Berita Acara Selesai Bangun

6. Formulir permohonan pendaftaran

7. Fotokopi KTP pemilik (perorangan) atau akta pendirian (badan hukum)

8. Bukti jual beli unit (PPJB, AJB, atau Akta Peralihan)

9. Surat pernyataan dari pengembang tentang jumlah unit dan tanah bersama

🔁 E. PROSEDUR PENDAFTARAN SHMSRS DI BPN

1. Pengembang mengajukan permohonan pendaftaran ke Kantor Pertanahan untuk pemecahan sertifikat menjadi SHMSRS

2. BPN memverifikasi kelengkapan dan legalitas dokumen

3. Dilakukan pemetaan denah dan penetapan satuan rumah susun (strata title)

4. Diterbitkan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) per unit

5. SHMSRS dapat dialihkan, diagunkan, atau diwariskan

⏱️ F. JANGKA WAKTU

• ± 20–40 hari kerja, tergantung dari kelengkapan dan skala kompleksitas rumah susun

💰 G. BIAYA PENDAFTARAN

Mengacu pada PP No. 128 Tahun 2015 tentang PNBP ATR/BPN, biaya terdiri dari:

📝 H. CONTOH KASUS

PT XYZ membangun apartemen di atas tanah HGB miliknya dan menjual unit ke konsumen. Setelah bangunan selesai dan memiliki SLF, PT XYZ membuat akta pemisahan satuan rumah susun melalui notaris. Setelah mengajukan ke BPN, tiap pembeli unit diberikan SHMSRS, yang mencakup hak atas unitnya dan bagian tanah bersama.

📌 I. CATATAN PENTING

• SHMSRS hanya dapat diterbitkan jika tanah induk bersertifikat dan bangunan telah selesai secara hukum.

• SHMSRS tidak dapat diterbitkan atas bangunan yang belum berdiri atau hanya dijanjikan (pre-project selling).

• Kepemilikan tanah bersama diatur berdasarkan NPP (Nilai Perbandingan Proporsional) dari tiap unit.

Anda ingin Layanan Hukum Advokat (Pengacara), Notaris (Mitra), PPAT (Mitra), Konsultan Pajak (Mitra), Ahli Sosial Media Bisnis berpengalaman dari kami ?

SEGERA HUBUNGI KAMI !

Hubungi kami :
⭐WA 1 : 082190065004
⭐WA 2 : 082129831227
⭐WA 3 : 081272428726
⭐Telp : 021 2222 8610
⭐Web : www.HVBI.co.id

Simpan dan Bagikan jika dirasa bermanfaat.

Ttd
Manajemen HVBI Law Office