– Perpanjangan dan Pembaharuan Hak atas Tanah

⚖️ A. PENGERTIAN

1. Perpanjangan Hak atas Tanah

Adalah tindakan hukum untuk memperpanjang masa berlaku hak atas tanah sebelum jangka waktunya berakhir, tanpa menghapus riwayat hak lama, dan dilakukan atas permohonan pemegang hak.

➡️ Hak tetap berlanjut secara administratif (tidak terputus), sertipikat lama dicatat dengan jangka waktu baru.

2. Pembaharuan Hak atas Tanah

Adalah pemberian kembali hak atas tanah yang masa berlakunya telah berakhir, dan pemegang hak tidak mengajukan perpanjangan dalam tenggat waktu yang ditentukan.
➡️ Hak yang lama berakhir, dan pembaharuan dilakukan melalui permohonan pemberian hak baru (walau oleh pemilik lama).

📚 B. DASAR HUKUM

1. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

   • Pasal 25 (HGU), Pasal 29 (HGB), Pasal 45 (Hak Pakai): Memungkinkan perpanjangan dan pembaharuan

2. PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

   • Mengatur prosedur perpanjangan dan pembaharuan HGU, HGB, dan Hak Pakai

3. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 18 Tahun 2021

   • Tata cara permohonan hak atas tanah termasuk perpanjangan dan pembaharuan

4. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

   • Mengatur pencatatan perpanjangan hak dalam sertipikat

🏷️ C. HAK YANG DAPAT DIPERPANJANG DAN DIPERBAHARUI

📝 D. PERBEDAAN PERPANJANGAN VS PEMBAHARUAN

🔁 E. PROSEDUR PERPANJANGAN HAK

1. Ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan (BPN)

• Dilakukan maksimal 2 tahun sebelum dan paling lambat pada hari berakhirnya hak

2. Lampiran dokumen:

• Sertipikat asli

• KTP, NPWP pemegang hak

• SPPT & bukti lunas PBB

• Surat permohonan

• Dokumen pendukung penggunaan tanah

3. Pemeriksaan fisik dan administrasi oleh BPN

• Pemeriksaan penggunaan tanah sesuai rencana

• Verifikasi kelengkapan dan status hukum

4. Penetapan dan pencatatan perpanjangan

• Perpanjangan dicatat dalam buku tanah dan sertipikat

🔄 F. PROSEDUR PEMBAHARUAN HAK

1. Ajukan permohonan pemberian hak baru atas tanah bekas hak yang telah berakhir

• Diajukan setelah masa berlaku hak habis

2. Lampiran dokumen:

• Sertipikat lama (jika masih ada)

• Bukti penggunaan tanah secara nyata dan terus-menerus

• KTP, NPWP, PBB terakhir

• Surat permohonan baru

3. Pengukuran ulang dan verifikasi oleh BPN

• Pemeriksaan data fisik dan yuridis

• Verifikasi bahwa tanah tidak dikuasai pihak lain

4. Penerbitan sertipikat baru

• Hak baru diberikan (misal HGB baru) dengan nomor sertipikat yang berbeda

💰 G. BIAYA PERPANJANGAN / PEMBAHARUAN

⚠️ H. CATATAN PENTING

• Jika permohonan perpanjangan tidak diajukan sebelum hak berakhir, maka status tanah kembali menjadi Tanah Negara, dan harus diajukan ulang sebagai permohonan hak baru (pembaharuan).

• Pemerintah berhak tidak memberikan pembaharuan jika tanah:

  • Tidak dimanfaatkan sesuai peruntukan

  • Ditelantarkan

  • Digunakan secara melanggar peraturan tata ruang

• Hak Milik (SHM) tidak memiliki masa berlaku dan tidak perlu diperpanjang, kecuali jika dialihkan ke WNA/badan hukum asing (berubah jadi hak pakai).

📝 CONTOH SITUASI

Sebuah perusahaan memiliki tanah HGB yang akan berakhir pada tahun 2027. Maka, perusahaan dapat mengajukan perpanjangan mulai tahun 2025 (2 tahun sebelum berakhir). Jika permohonan tidak diajukan hingga masa berlaku berakhir, maka HGB berakhir dan tanah menjadi tanah negara. Untuk tetap menguasai tanah, perusahaan harus mengajukan pembaharuan HGB sebagai hak baru.