– Tukar Menukar Tanah

⚖️ A. PENGERTIAN TUKAR MENUKAR TANAH

Tukar menukar (ruislag) adalah suatu perjanjian perdata antara dua pihak, di mana masing-masing pihak saling menyerahkan hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah yang lain, dengan nilai yang seimbang, dan peralihan hak ini sah apabila dilakukan dengan akta di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta didaftarkan ke BPN.

Tukar menukar bisa terjadi antara:

• Dua orang perorangan

• Badan hukum dan perorangan

• Pemerintah dan perorangan (harus izin khusus)

• Dua badan hukum

📚 B. DASAR HUKUM

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer)

   • Pasal 1541 – 1547: Tukar menukar adalah suatu perjanjian di mana pihak-pihak saling memberi sesuatu sebagai pengganti.

2. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA

   • Pasal 26: Hak atas tanah dapat dialihkan termasuk melalui tukar menukar.

3. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

   • Pasal 37: Setiap peralihan hak atas tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.

4. Permen ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah

   • Mengatur tata cara balik nama karena tukar menukar.

5. Permendagri No. 19 Tahun 2016 (khusus jika melibatkan aset daerah)

🏷️ C. PERALIHAN HAK TUKAR MENUKAR ATAS TANAH YANG SUDAH BERSERTIPIKAT

✅ Syarat:

• Kedua tanah sudah bersertipikat (SHM, SHGB, dll)

• Tidak dalam sengketa, blokir, atau dijaminkan

• Nilai tanah seimbang atau dibuat penyesuaian jika tidak

📝 Prosedur:

1. Cek Sertipikat dan Status Tanah

   • Dilakukan di BPN untuk memastikan keabsahan dan bebas sengketa

2. Pembuatan Akta Tukar Menukar

   • Dibuat oleh PPAT yang berwenang sesuai lokasi objek tanah

3. Pembayaran Pajak:

   • Masing-masing pihak membayar BPHTB (5% dari nilai perolehan objek)

   • PPh 2,5% jika tanah sebelumnya diperoleh bukan dari warisan/hibah

4. Pendaftaran Balik Nama di BPN

   • Mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak

   • Sertipikat baru diterbitkan atas nama masing-masing pihak

🏷️ D. PERALIHAN HAK TUKAR MENUKAR ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT (TANAH GIRIK)

✅ Karakteristik:

• Tidak terdaftar di BPN

• Hanya memiliki surat girik atau Letter C

• Diakui secara administratif oleh kelurahan/kecamatan

📝 Prosedur Tukar Menukar:

1. Pembuatan Akta Tukar Menukar

   • Dibuat oleh Notaris/PPAT atas dasar dokumen kepemilikan:

     • Surat Girik

     • Surat Riwayat Tanah

     • Surat Keterangan Tidak Sengketa

     • Surat Persetujuan Ahli Waris (jika warisan)

     • KTP dan KK para pihak

2. Pembayaran Pajak

   • BPHTB dikenakan terhadap kedua belah pihak

   • Tidak dikenakan PPh jika tanah diperoleh dari waris/hibah

3. Pendaftaran Pertama ke BPN

   • Masing-masing pihak mengurus konversi hak atas tanah girik ke SHM/HGB

   • Proses:

     • Pengukuran & patok

     • Pengumuman 30 hari

     • Pemeriksaan oleh BPN

     • Penerbitan sertipikat baru atas nama penerima tanah hasil tukar-menukar

💰 E. PAJAK DAN BIAYA

⚠️ F. CATATAN PENTING

• Tukar menukar hanya sah jika dilakukan di hadapan PPAT dan didaftarkan ke BPN.

• Untuk tanah girik, wajib didaftarkan terlebih dahulu sebagai pendaftaran pertama agar memiliki perlindungan hukum sempurna.

• Jika nilai objek tidak seimbang, dapat ditambah kompensasi uang (uang pengganti) sebagai pelengkap.

• Jika melibatkan aset negara/daerah, harus mendapat persetujuan Menteri atau Kepala Daerah, tergantung nilai dan sifat objek tanah.

Anda ingin Layanan Hukum Advokat (Pengacara), Notaris (Mitra), PPAT (Mitra), Konsultan Pajak (Mitra), Ahli Sosial Media Bisnis berpengalaman dari kami ?

SEGERA HUBUNGI KAMI !

Hubungi kami :
⭐WA 1 : 082190065004
⭐WA 2 : 082129831227
⭐WA 3 : 081272428726
⭐Telp : 021 2222 8610
⭐Web : www.HVBI.co.id

Simpan dan Bagikan jika dirasa bermanfaat.

Ttd
Manajemen HVBI Law Office